Fondi Immobiliari Chiusi: Cosa Sono e Come Funzionano

I Fondi Immobiliari Chiusi

fondi immobiliari chiusi

I Fondi Immobiliari Chiusi sono una opportunità di investimento attraente grazie alle ricche cedole che distribuiscono. Ma come funzionano, qual è la loro convenienza e quali insidie nascondono?

Sono stati dimenticati a lungo, dopo un esordio sfavillante. Poi i bassi tassi di interesse hanno acceso su di essi i riflettori, grazie alle ricche cedole pagate. Sto parlando, come hai capito, dei fondi immobiliari chiusi. Ma che cosa sono esattamente, come funzionano e qual è la loro convenienza? E’ davvero necessario sceglierli oggi o ci sono rischi potenziali che ancora non conosci?

I Fondi Immobiliari Chiusi: Cosa sono

Il fondo immobiliare è un organismo collettivi di investimento, al pari dei tradizionali fondi di investimento che già conosci. Le differenze tra i prodotti tradizionali e quelli “legati al mattone” sono due:

  • il portafoglio investimenti che, nel caso in esame, è rappresentato da immobili e non da strumenti finanziari
  • il fatto che si tratta di prodotti “chiusi”.

Vediamo che significa. Quando sottoscrivi un fondo, la banca che te lo vende chiede alla società di gestione l’emissione di nuove “quote” che vanno ad aggiungersi a quelle già in circolazione. Viceversa, quando chiedi il rimborso delle quote in tuo possesso il numero delle stesse in circolazione si riduce, il patrimonio del fondo si contrae, e la società di gestione paga il valore di mercato delle quote.

I fondi tradizionali sono detti “aperti” perché il loro capitale è variabile e dipende dall’ingresso o dall’uscita di nuovi partecipanti. Ad ogni ingresso segue l’emissione di nuove quote ed il patrimonio del fondo cresce in modo corrispondente. Ad ogni richiesta di rimborso accade il contrario: il patrimonio scende e si riduce il numero di quote in circolazione.

Il valore al quale le quote vengono emesse/rimborsate è il NAV, che rappresenta il valore di mercato del portafoglio sottostante. Nei fondi chiusi le cose vanno diversamente. Il numero di quote in circolazione è costante, il rimborso avviene cedendo le stesse sul mercato, mentre il capitale del fondo resta stabile fino alla scadenza, quando si procederà alla vendita del patrimonio ed alla sua distribuzione tra i partecipanti.

Il motivo per cui i fondi chiusi piacciono così tanto sta nelle cedole periodiche che distribuiscono, e che in apparenza li rendono competitivi con altre forme di investimento.

I Fondi Immobiliari: come funzionano

Il funzionamento dei fondi immobiliari chiusi è molto semplice. Essi ‘partono’ con un capitale raccolto dagli investitori e procedono all’investimento dello stesso in immobili. A volte il fondo ha già un patrimonio immobiliare che viene conferito da un ente che vuole monetizzarlo attraverso la suddivisione dello stesso tra tanti soggetti diversi (fondi ad apporto).

A fronte della prima sottoscrizione del fondo gli investitori ricevono delle quote. In questa fase, e solo in questa, i fondi immobiliari chiusi si comportano a tutti gli effetti come i fondi aperti che già conosci. La differenza viene dopo.

Una volta che le quote sono emesse il loro numero resterà costante per tutta la durata di vita del fondo. Chi vuole monetizzare il proprio investimento dovrà vendere le proprie quote sul mercato ad un altro investitore che vorrà entrare nel fondo stesso. Questo fa sì che il prezzo di mercato rifletta la domanda e l’offerta e non il valore effettivo del patrimonio immobiliare sottostante (NAV).

La convenienza dei fondi immobiliari

Molto spesso la quotazione dei fondi immobiliari è a sconto rispetto al NAV. In altre parole il prezzo per ogni quota è inferiore al valore teorico della stessa. Puoi controllare il NAV di ogni fondo immobiliare sul sole 24 ore del sabato, all’interno del supplemento Plus.

La convenienza dei fondi immobiliari, però, non deve basarsi solo sullo sconto del prezzo rispetto al NAV; il NAV, a differenza dei fondi aperti, è solo teorico. Il mercato immobiliare è poco liquido ed ad una quotazione teorica di un immobile non sempre corrisponde la possibilità effettiva di ricavare quel prezzo attraverso la vendita dello stesso;

Ma tutto questo spesso passa in secondo piano in nome delle cedole che i fondi immobiliari distribuiscono e che corrispondono ai proventi incassati dagli affitti. Esse sono elevate, ma non sempre sufficienti a compensare la possibile perdita in conto capitale derivante da una svalutazione del valore quota sul mercato. La via di uscita, per non incorrere perdite, potrebbe essere quella di tenere le quote dei fondi immobiliari fino alla loro scadenza, per rivalersi sul NAV, ma neppure in questo caso puoi essere certo che il NAV equivarrà al valore effettivamente incassato dal fondo.

I costi dei fondi immobiliari

Dal punto di vista degli oneri, i costi che gravano sui fondi immobiliari sono inferiori a quelli dei tradizionali fondi di investimento. La similitudine vale solo per chi sottoscrive le quote al momento dell’emissione, perché chi subentra in un secondo momento lo fa comprando le stesse sul mercato. I costi pagati sono quindi pari a quelli che si sosterrebbero se si comprassero delle “comuni” azioni.

I fondi immobiliari chiusi sono meno costosi dei fondi aperti che investono in strumenti finanziari. A fronte di ciò, tuttavia, tieni presente alcune cose:

  • essi sono meno liquidi, nel senso che il valore quota oscilla parecchio nel tempo
  • la scadenza dei fondi immobiliari chiusi non è breve ed è previsto un ulteriore allungamento della stessa fino a tre anni in caso di problemi con la vendita del patrimonio
  • le cedole pagate sono di solito alte, ma il capitale investito rischia di restare immobilizzato per un periodo di tempo lungo.

Come Investire in Immobili

I fondi immobiliari non sono l’unico strumento per investire in immobili. Una valida alternativa agli stessi sono gli ETF REITS, che hanno come sottostante un paniere di azioni operanti nel settore immobiliare.

A differenza dei fondi, di solito poco liquidi, i REITS sono molto più scambiati, ti permettono di investire in tutto il mondo e possono rappresentare una buona opportunità di diversificazione del tuo patrimonio.

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Giacomo Saver

Segretibancari.com

Articolo aggiornato il 23 marzo 2018

21 commenti
  1. Ciao Giacomo ,
    dove è possibile trovare elenchi e schede tecniche dei fondi chiusi immobiliari?Esiste un sito specifico?

    Rispondi
    1. @ Simone
      Non che sappia io purtroppo. Sul “Plus” del Sabato, che esce con il sole24 ore hai un elenco dei fondi immobiliari, poi dovresti selezionare quelli che ti interessano e andare a cercare sui siti dei singoli emittenti.

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    2. Ciao Simone, per cominciare, puoi dare uno sguardo al listino di Piazza Affari: http://www.borsaitaliana.it/borsa/fondi-chiusi.html

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  2. Ciao Giacomo,
    Grazie per l’interessante post.mi domando se questo tipo di investimento possa essere inserito in un portafoglio di lungo termine (35 anni) per pensione integrativa. Il lungo orizzonte temporale dovrebbe permettere di ammortizzare la volatilità, godendo delle cedole. Sbaglio? Che percentuale massima si potrebbe includere in un portafoglio di questo tipo?
    Grazie.

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    1. @ Marco
      Secondo me non è automatico che il mattone cresca di valore negli anni. Ci sono stati periodi in cui nemmeno le azioni hanno offerto rendimenti positivi, figuriamoci gli immobili che peraltro sono anche meno liquide degli stessi. Se poi vuoi costruire un programma pensionistico, perché preoccuparti delle cedole che paga il fondo immobiliare?

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  3. @Marco
    Per un’ investitore con obiettivi pensionistici, i Fondi Immobiliari possono essere un’ ottima aggiunta ad un portafoglio già ben architettato, in quanto pagano delle ottime cedole, che contribuiscono al reddito presente, tuttavia, anch’ essi non sono immuni ai ribassi, perciò bisogna avere comunque una strategia di entrate disciplinata e come ha ben detto Giacomo in questo post, poi bisogna avere pazienza per riavere indietro i propri soldi, ma questo non è un problema per un portafoglio destinato alla previdenza sociale integrativa.

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  4. Ciao Giacomo, grazie per aver scritto l’articolo 😉

    Sto componendo il mio portafoglio:
    – obbligazioni e titoli di Stato;
    – azioni AD, soprattutto di società francesi; altre azioni USA a dividendo mensile;
    – ETF semestrali e trimestrali;
    – fondi chiusi immobiliari.

    Questi ultimi mi sembrano un’ottima soluzione per una piccola parte del portafoglio. Un saluto!

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    1. @ Paolo
      Mi ha fatto piacere scrivere il post grazie al tuo suggerimento. I fondi immobiliari pagano dividendi elevati, ma purtroppo creano problemi sia al momento della vendita, perché scambiano poco ed i prezzi non si muovono molto, sia al momento della scadenza. La maggior parte (se non tutti) i fondi scaduti negli ultimi anni hanno chiesto ed ottenuto la proroga della durata per colpa del difficile momento del mercato immobiliare…

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  5. Dimenticavo: in questo caso, i fondi sono negoziabili come azioni, quindi possono essere comprati e venduti dopo lo stacco del dividendo (se il prezzo ovviamente è positivo)

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  6. I fondi imm sono negoziati come azioni, ma hanno una scadenza. Quindi se acquistiamo oggi una quota a 1.500, ma tra 3 anni chiuderà l’ultimo prezzo a 1.000, avremo perso liquidità? Oppure alla chiusura viene rimborsata la quota iniziale? Grazie e saluti

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    1. @ Paolo
      Alla scadenza viene rimborsato il NAV (Net Asset Value) del momento. Questo valore riflette la consistenza del patrimonio immobiliare del fondo e non tiene conto in nessun modo del valore iniziale della quota. Un caro saluto anche a te.

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      1. Ciao Giacomo, grazie della risposta. A questo punto meglio non investirci molto (non si sa mai). Punterò più su azioni ed ETF. Buon fine settimana 😉

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        1. @ Paolo
          Grazie a te. Buona settimana e a presto 😉

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  7. Potreste approfondire come si conferisce un immobile in fondi ad apporto? Se uno ne possiede solo una quota p.e. in comunione ereditaria, occorre gli altri facciano lo stesso?

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    1. @ Klement
      Non sono i privati che possono conferire immobili in un fondo ma solo gli istituzionali, che di solito sono gli stessi che compongono un fondo grazie agli immobili conferiti per poi collocarne le quote sul mercato. La tua idea era quella di conferire un tuo immobile in un fondo?

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  8. Buona serata GIACOMO,nello specifico i fondi immobiliari Europa immobiliare,ed Obelisco venduti da Poste,sai qualcosa in merito visto le perdite importanti subite da parte degli investitori.Grazie.

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    1. @ Antonio
      Purtroppo i fondi immobiliari hanno perso moltissimo terreno negli anni, a causa del fatto che molti di loro sono stati venduti nel 2006 – 2007 quando il mercato era ai massimi.
      Ad oggi c’è poco da fare se non attendere, incassare i dividendi (che solitamente sono buoni) e vedere cosa accadrà.

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  9. Ciao Giacomo, il post è sempre attuale, vista la situazione, la caccia ai rendimenti e via dicendo. Io ho una piccolissima parte nel Pimco HY US 0-5 hedgiato a distribuzione mensile, ma non è che scoppi di salute anche con la copertura del cambio. Solo ora la somma delle cedole ha di pochissimo sopravanzato la perdita in conto capitale. L”IShares che segnali tu ha preso belle botte ultimamente ed è tornato ai livelli della correzione di inizio 2016. Quello europeo lo vedo più stabile, ma sempre nell”ottica di un periodo lungo e con somme investite abbastanza contenute. Grazie e a presto!

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    1. @ Shos
      Sei fuori tema, perché in questo post parliamo di fondi immobiliari. Per favore posta la tua domanda qui: https://www.facebook.com/groups/investiamodasoli. Grazie!!

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  10. Venti anni or sono mi lascia convincere da un funzionario postale di investire la somma di € 5.000 in FONDI IMMOBILIARI OBELISCO, con scadenza dieci anni, poi prorogati a 20 anni, con scadenza 31 dicembre 2018- Non ho mai ricevuto alcuna cedola; con i rendiconti semestrali Poste Italiane mi comunicavano i valori che continuamente scendevano; alla scadenza dei 10 anni chiesi il rimborso del valore a tale data di circa la metà; mi fu detto che non era possibile poichè erano “CHIUSI”, comunque non avevo nulla da preoccuparmi, poichè alla scadenza avrebbero garantito il capitale versato di 5000€
    Oggi ricevo una comunicazione delle Poste dove il valore è di € 227,69 al 30\6\2018. Cosa devo fare? Sai dirmi qualcosa in merito?, Riuscirò come sempre affermato dalle Poste di riavere il capitale versato?
    Ti saluto e ti invio carissimi Auguri di Buon Natale

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    1. @ Giuseppe
      Purtroppo non avari indietro il capiale versato, perché il fondo Obelisco è al centro di una grossa polemica. Gli immobili hanno perso valore e di conseguenza anche il patrimonio del fondo è colato a picco. Ti consiglio di leggere questo articolo: https://www.formazionefinanza.com/investimenti/fondo-immobiliare-obelisco-di-poste-italiane-un-caso-di-risparmio-tradito/.
      Mi dispiace… Tanti auguri anche a Te!!

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