Fondi immobiliari chiusi: cosa sono e come funzionano

fondi immobiliari chiusi

Articolo aggiornato il 9 agosto 2019

I Fondi immobiliari chiusi sono una opportunità di investimento attraente grazie alle ricche cedole che distribuiscono. Ma come funzionano, qual è la loro convenienza e quali insidie nascondono?

Cosa sono i fondi chiusi immobiliari e come funzionano

I fondi immobiliari sono organismi collettivi di investimento, al pari dei tradizionali fondi di investimento. Tuttavia, tra i prodotti standard e quelli specializzati nel mattone esistono due differenze fondamentali.

Anzitutto il fondo immobiliare chiuso non investe in strumenti finanziari, come le azioni o le obbligazioni, bensì in immobili. Inoltre essi sono a capitale fisso. Intendo dire che una volta partito, il capitale del fondo resterà immutato fino alla sua data di liquidazione.

In altri termini gli investitori che vogliono entrare nei fondi chiusi devono comprare le quote presso Borsa Italiana. Allo stesso modo chi vuole uscire dal prodotto dovrà vendere le proprie quote. Al contrario dei fondi comuni, per i prodotti immobiliari i riscatti e le sottoscrizione di nuove quote non sono ammessi.

In particolare la quotazione del fondo, determinata sulla base della domanda e dell’offerta, può allontanarsi di molto dal valore pro quota del patrimonio immobiliare detenuto.

Per farla breve, i fondi immobiliari chiusi hanno un NAV teorico, che rappresenta il valore pro quota del patrimonio detenuto, e un prezzo di borsa. Quest’ultimo spesso è inferiore al NAV, poiché riflette sia la liquidità del prodotto, sia le preferenze degli investitori.

Fondi immobiliari: come funzionano

Investire in fondi immobiliari, o liquidare un investimento già fatto, è piuttosto semplice. Per prima cosa è utile usare la tabella che compare nel supplemento Plus, in edicola il sabato con il Sole 24 Ore.

Grazie ad essa è possibile conoscere il NAV sia la quotazione, sia lo sconto rispetto al NAV di qualunque fondo immobiliare chiuso quotato presso Borsa Italiana.

Dopo aver fatto questa prima analisi è possibile avere le idee più chiare in merito ai fondi chiusi che presentano un maggiore “valore” rispetto agli altri.

La convenienza dei fondi immobiliari, però, non deve basarsi solo sullo sconto del prezzo rispetto al NAV; il NAV, a differenza dei fondi aperti, è solo teorico. Il mercato immobiliare è poco liquido ed ad una quotazione teorica di un immobile non sempre corrisponde la possibilità effettiva di ricavare quel prezzo attraverso la vendita dello stesso;

Ma tutto questo spesso passa in secondo piano in nome delle cedole che i fondi immobiliari distribuiscono e che corrispondono ai proventi incassati dagli affitti. Esse sono elevate, ma non sempre sufficienti a compensare la possibile perdita in conto capitale derivante da una svalutazione del valore quota sul mercato. La via di uscita, per non incorrere perdite, potrebbe essere quella di tenere le quote dei fondi immobiliari fino alla loro scadenza, per rivalersi sul NAV, ma neppure in questo caso puoi essere certo che il NAV equivarrà al valore effettivamente incassato dal fondo.

I costi dei fondi immobiliari italiani

Dal punto di vista degli oneri, i costi che gravano sui fondi immobiliari sono inferiori a quelli dei tradizionali fondi di investimento. La similitudine vale solo per chi sottoscrive le quote al momento dell’emissione, perché chi subentra in un secondo momento lo fa comprando le stesse sul mercato. I costi pagati sono quindi pari a quelli che si sosterrebbero se si comprassero delle “comuni” azioni.

I fondi immobiliari chiusi sono meno costosi dei fondi aperti che investono in strumenti finanziari. A fronte di ciò, tuttavia, tieni presente alcune cose:

  • essi sono meno liquidi, nel senso che il valore quota oscilla parecchio nel tempo
  • la scadenza dei fondi immobiliari chiusi non è breve ed è previsto un ulteriore allungamento della stessa fino a tre anni in caso di problemi con la vendita del patrimonio
  • le cedole pagate sono di solito alte, ma il capitale investito rischia di restare immobilizzato per un periodo di tempo lungo.

Alternative al fondo immobiliare chiuso

Invece di investire in fondi immobiliari, una valida alternativa è l’acquisto di un REITS. Grazie ad un ETF specializzato sugli immobili, i REITS per l’appunto, potrai godere dei vantaggi dell’immobiliare fondi, ma al tempo stesso disporrai di un veicolo di investimento più liquido.

Grazie ai consigli di IC Warm Up potrai avere un portafoglio base in cui investire fin da subito.

Think different, invest differently

Giacomo Saver – CEO Segreti Bancari

21 commenti
  1. Ciao Giacomo ,
    dove è possibile trovare elenchi e schede tecniche dei fondi chiusi immobiliari?Esiste un sito specifico?

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    1. @ Simone
      Non che sappia io purtroppo. Sul “Plus” del Sabato, che esce con il sole24 ore hai un elenco dei fondi immobiliari, poi dovresti selezionare quelli che ti interessano e andare a cercare sui siti dei singoli emittenti.

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    2. Ciao Simone, per cominciare, puoi dare uno sguardo al listino di Piazza Affari: http://www.borsaitaliana.it/borsa/fondi-chiusi.html

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  2. Ciao Giacomo,
    Grazie per l’interessante post.mi domando se questo tipo di investimento possa essere inserito in un portafoglio di lungo termine (35 anni) per pensione integrativa. Il lungo orizzonte temporale dovrebbe permettere di ammortizzare la volatilità, godendo delle cedole. Sbaglio? Che percentuale massima si potrebbe includere in un portafoglio di questo tipo?
    Grazie.

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    1. @ Marco
      Secondo me non è automatico che il mattone cresca di valore negli anni. Ci sono stati periodi in cui nemmeno le azioni hanno offerto rendimenti positivi, figuriamoci gli immobili che peraltro sono anche meno liquide degli stessi. Se poi vuoi costruire un programma pensionistico, perché preoccuparti delle cedole che paga il fondo immobiliare?

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  3. @Marco
    Per un’ investitore con obiettivi pensionistici, i Fondi Immobiliari possono essere un’ ottima aggiunta ad un portafoglio già ben architettato, in quanto pagano delle ottime cedole, che contribuiscono al reddito presente, tuttavia, anch’ essi non sono immuni ai ribassi, perciò bisogna avere comunque una strategia di entrate disciplinata e come ha ben detto Giacomo in questo post, poi bisogna avere pazienza per riavere indietro i propri soldi, ma questo non è un problema per un portafoglio destinato alla previdenza sociale integrativa.

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  4. Ciao Giacomo, grazie per aver scritto l’articolo 😉

    Sto componendo il mio portafoglio:
    – obbligazioni e titoli di Stato;
    – azioni AD, soprattutto di società francesi; altre azioni USA a dividendo mensile;
    – ETF semestrali e trimestrali;
    – fondi chiusi immobiliari.

    Questi ultimi mi sembrano un’ottima soluzione per una piccola parte del portafoglio. Un saluto!

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    1. @ Paolo
      Mi ha fatto piacere scrivere il post grazie al tuo suggerimento. I fondi immobiliari pagano dividendi elevati, ma purtroppo creano problemi sia al momento della vendita, perché scambiano poco ed i prezzi non si muovono molto, sia al momento della scadenza. La maggior parte (se non tutti) i fondi scaduti negli ultimi anni hanno chiesto ed ottenuto la proroga della durata per colpa del difficile momento del mercato immobiliare…

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  5. Dimenticavo: in questo caso, i fondi sono negoziabili come azioni, quindi possono essere comprati e venduti dopo lo stacco del dividendo (se il prezzo ovviamente è positivo)

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  6. I fondi imm sono negoziati come azioni, ma hanno una scadenza. Quindi se acquistiamo oggi una quota a 1.500, ma tra 3 anni chiuderà l’ultimo prezzo a 1.000, avremo perso liquidità? Oppure alla chiusura viene rimborsata la quota iniziale? Grazie e saluti

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    1. @ Paolo
      Alla scadenza viene rimborsato il NAV (Net Asset Value) del momento. Questo valore riflette la consistenza del patrimonio immobiliare del fondo e non tiene conto in nessun modo del valore iniziale della quota. Un caro saluto anche a te.

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      1. Ciao Giacomo, grazie della risposta. A questo punto meglio non investirci molto (non si sa mai). Punterò più su azioni ed ETF. Buon fine settimana 😉

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        1. @ Paolo
          Grazie a te. Buona settimana e a presto 😉

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  7. Potreste approfondire come si conferisce un immobile in fondi ad apporto? Se uno ne possiede solo una quota p.e. in comunione ereditaria, occorre gli altri facciano lo stesso?

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    1. @ Klement
      Non sono i privati che possono conferire immobili in un fondo ma solo gli istituzionali, che di solito sono gli stessi che compongono un fondo grazie agli immobili conferiti per poi collocarne le quote sul mercato. La tua idea era quella di conferire un tuo immobile in un fondo?

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  8. Buona serata GIACOMO,nello specifico i fondi immobiliari Europa immobiliare,ed Obelisco venduti da Poste,sai qualcosa in merito visto le perdite importanti subite da parte degli investitori.Grazie.

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    1. @ Antonio
      Purtroppo i fondi immobiliari hanno perso moltissimo terreno negli anni, a causa del fatto che molti di loro sono stati venduti nel 2006 – 2007 quando il mercato era ai massimi.
      Ad oggi c’è poco da fare se non attendere, incassare i dividendi (che solitamente sono buoni) e vedere cosa accadrà.

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  9. Ciao Giacomo, il post è sempre attuale, vista la situazione, la caccia ai rendimenti e via dicendo. Io ho una piccolissima parte nel Pimco HY US 0-5 hedgiato a distribuzione mensile, ma non è che scoppi di salute anche con la copertura del cambio. Solo ora la somma delle cedole ha di pochissimo sopravanzato la perdita in conto capitale. L”IShares che segnali tu ha preso belle botte ultimamente ed è tornato ai livelli della correzione di inizio 2016. Quello europeo lo vedo più stabile, ma sempre nell”ottica di un periodo lungo e con somme investite abbastanza contenute. Grazie e a presto!

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    1. @ Shos
      Sei fuori tema, perché in questo post parliamo di fondi immobiliari. Per favore posta la tua domanda qui: https://www.facebook.com/groups/investiamodasoli. Grazie!!

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  10. Venti anni or sono mi lascia convincere da un funzionario postale di investire la somma di € 5.000 in FONDI IMMOBILIARI OBELISCO, con scadenza dieci anni, poi prorogati a 20 anni, con scadenza 31 dicembre 2018- Non ho mai ricevuto alcuna cedola; con i rendiconti semestrali Poste Italiane mi comunicavano i valori che continuamente scendevano; alla scadenza dei 10 anni chiesi il rimborso del valore a tale data di circa la metà; mi fu detto che non era possibile poichè erano “CHIUSI”, comunque non avevo nulla da preoccuparmi, poichè alla scadenza avrebbero garantito il capitale versato di 5000€
    Oggi ricevo una comunicazione delle Poste dove il valore è di € 227,69 al 30\6\2018. Cosa devo fare? Sai dirmi qualcosa in merito?, Riuscirò come sempre affermato dalle Poste di riavere il capitale versato?
    Ti saluto e ti invio carissimi Auguri di Buon Natale

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    1. @ Giuseppe
      Purtroppo non avari indietro il capiale versato, perché il fondo Obelisco è al centro di una grossa polemica. Gli immobili hanno perso valore e di conseguenza anche il patrimonio del fondo è colato a picco. Ti consiglio di leggere questo articolo: https://www.formazionefinanza.com/investimenti/fondo-immobiliare-obelisco-di-poste-italiane-un-caso-di-risparmio-tradito/.
      Mi dispiace… Tanti auguri anche a Te!!

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